ЦБ обсудит риски ипотеки с плавающими ставками

Банк России опубликовал доклад для общественных консультаций, направленный на разработку мер регулирования ипотечного кредитования граждан по плавающим ставкам для защиты интересов заемщиков и предотвращения рисков финансовой стабильности в будущем.

В ряде выпусков Обзора финансовой стабильности Банк России отмечал усиление про­центного риска банков, связанного с ростом доли краткосрочных привлеченных средств и увеличением срочности активов¹. Усиление процентного риска может сдерживать рост кре­дитования, приводить к тому, что банки будут вынуждены в большей степени закладывать его в процентную ставку.

В ходе обсуждения доклада для общественных консультаций «О лучших практиках управ­ления процентным риском по банковскому портфелю в кредитных организациях»² банки также выражали свою озабоченность процентным риском и в числе мер его снижения называли пе­реход к кредитованию по плавающим процентным ставкам. Такой переход фактически уже со­стоялся по корпоративному кредитованию (доля рублевых кредитов нефинансовым организа­циям по плавающим ставкам составляет 34%) и в настоящее время обсуждается участниками рынка в контексте ипотечного кредитования физических лиц.

В условиях достижения процентными ставками в России исторически минимального уров­ня применение инструментов с плавающими ставками становится все более выгодным для банков. В то же время международный опыт показывает, что кредиты по плавающим ставкам в среднем характеризуются более высоким уровнем риска. Это обусловлено тем, что их каче­ство существенно зависит от динамики рыночных процентных ставок.

В ситуации широкого распространения ипотечных кредитов с плавающими ставками повы­шение ставок могло бы привести к чрезмерному росту долговой нагрузки значительной части заемщиков и их неплатежеспособности³. Это несло бы серьезные социальные и макроэконо­мические риски, так как долговые проблемы граждан неизбежно привели бы к спаду потре­бления, кризису на рынке недвижимости, потере жилья.

Для самих банков это означало бы неэффективность их управления процентным риском, трансформацию его в кредитный риск и существенные убытки. Таким образом, банки должны в основном полагаться на другие инструменты управления процентным риском – привлече­ние долгосрочных пассивов, хеджирование с помощью деривативов и т. д. Применение плава­ющих ставок должно быть строго ограничено – только теми заемщиками, у которых есть запас по показателю долговой нагрузки и которые останутся платежеспособными в случае повыше­ния процентных ставок.

В настоящее время российское законодательство разрешает банкам предлагать плаваю­щие процентные ставки для граждан без ограничений. Это создает потенциал для мисселинга и прочих рыночных практик недобросовестного поведения в отношении клиентов (misconduct risk). Отдельные банки могут предоставлять заемщикам более низкую плавающую ставку, не сообщая полной информации о рисках такого кредитования. Не все розничные заемщики будут способны в достаточной степени оценить риски по данному продукту даже при наличии полной информации о них в силу недостаточной финансовой грамотности.

По мнению Банка России, необходимо определить приемлемые границы этой практики до того, как рынок ипотеки по плавающим ставкам достигнет значимых масштабов и возник­нут предпосылки для социальных рисков и рисков финансовой стабильности. Важно обеспе­чить, чтобы использование таких продуктов банками предоставляло гражданам дополнитель­ные преимущества, повышало доступность кредитования, а не несло дополнительные риски.

В настоящем докладе Банк России выносит на обсуждение участников финансового рынка, потребителей финансовых услуг и других заинтересованных лиц возможные пути регулирова­ния использования плавающих ставок в ипотечном кредитовании физических лиц.

Причины и риски использования плавающих ставок в ипотеке.

Международный опыт использования плавающих ставок.

Кредитование по плавающей ставке – явление, распространенное как в развитых странах, так и в странах с развивающимися рынками. При этом, как правило, плавающие ставки преобладают в кредитовании юридических лиц, в большей степени готовых нести риски изменения процентной ставки. В частности, по данным Европейского центрального банка (ЕЦБ), в зоне евро доля кредитов с плавающей ставкой по состоянию на конец августа 2020 г. составила 57% от всего объема кредитов компаниям и населению, в то время как доля плавающих ставок в ипотеке – всего 15,7%⁴. Однако методика, используемая при расчете данного показателя ЕЦБ, относит все ставки с фиксацией на срок более года к фиксированным, что не вполне корректно характеризует ситуацию. Данные Европейской федерации ипотечного кредитования более полные и показывают по разным европейским странам очень неоднородную картину (рис. 1).

В ряде европейских стран (Швеция, Финляндия, Португалия, Латвия, Литва, Болгария, Кипр) преобладают плавающие ставки. В некоторых странах срок первоначальной фиксации ставки по ипотечному кредиту достаточно короткий – до 5 лет (91% ипотечных кредитов в Великобритании, 46% в Чехии, 41% в Венгрии) (рис. 1). После данного срока ставка по кредиту пересматривается либо становится плавающей. В Германии, Бельгии и Дании распространена ипотека с фиксацией ставки на длительный период – более 10 лет.

Существенные различия даже по странам, использующим евро, можно объяснить тем, что до введения единой валюты в каждой стране была своя денежно-кредитная политика, различная волатильность инфляции и валютного курса. Страны Восточной Европы, Греция и Кипр традиционно характеризовались более высокой волатильностью, поэтому банки были готовы кредитовать заемщиков на длительный срок только по плавающим ставкам, чтобы ограничить свои риски. Также такая дифференциация может быть связана с более жестким регулированием и развитой практикой защиты потребителей. Исследование ЕЦБ⁵ показывает, что доля фиксированных ставок по ипотеке больше в тех европейских странах, где историческая волатильность инфляции ниже, корреляция между безработицей и краткосрочными процентными ставками выше, финансовая грамотность граждан ниже⁶.

Для США характерна невысокая доля ипотеки с плавающими ставками (около 15%⁷), тогда как в Австралии, напротив, такие кредиты достигают 75 – 90% новых выдач⁸. Опыт стран с формирующимися рынками (Бразилия, Мексика, ЮАР и т. д.) можно в целом обобщить так: для стран с высокой инфляцией традиционно были характерны плавающие ставки, однако по мере достижения макроэкономической стабильности и стабилизации инфляции происходил переход к более широкому использованию фиксированных ставок.

Врезка 1. Виды кредитов с плавающими процентными ставками.

На основе мировой практики можно выделить несколько типов кредитов с плавающими ставками.

I. С точки зрения определения размера платежа по кредиту существуют следующие варианты структурирования кредитов с плавающей ставкой:

1. Кредиты с изменяемой величиной аннуитетного платежа в зависимости от изменения ставки и постоянным сроком погашения (большинство стран).

2. Кредиты с постоянным аннуитетным платежом, но изменяемым сроком до погашения, пересчитываемым в зависимости от изменения плавающей ставки (Индия, Япония, Франция, Бельгия).

3. Комбинированный вариант, когда может меняться и размер ежемесячного платежа (обычно до определенного уровня), и срок до погашения (встречается в тех странах, которые указаны в пункте 2).

Представленные варианты могут сопровождаться установлением лимитов изменения размера платежа и / или срока до погашения. Лимиты могут устанавливаться как в рамках кредитного договора, так и законодательно, в том числе с учетом долговой нагрузки заемщика (подробнее см. раздел 2).

II. По сроку фиксации ставки (или сроку начала «плавания» ставки) кредиты с плавающей ставкой можно разделить на следующие типы:

1. Кредиты, по которым плавающая ставка начинает применяться сразу с момента их выдачи.

2. Кредиты, по которым ставка сначала фиксируется на определенном уровне, а по истечении установленного периода времени становится плавающей и начинает изменяться в зависимости от значения ставки базового индикатора с определенной периодичностью или пересматривается по специальному графику с учетом изменения базового индикатора (иногда последние называют кредитами с переменной ставкой).

Причины использования плавающих процентных ставок в ипотеке.

Анализ международного опыта позволяет выявить следующие свойства плавающих ставок, объясняющие причины их использования в мировой практике и рост интереса к ним россий­ских банков в настоящий момент:

1.  Являются инструментом управления процентным риском банковского портфеля, позволяю­щим банкам частично⁹ переложить свой процентный риск на заемщика, что поддерживает кредитование в условиях низких ставок¹⁰ (еврозона), высокой волатильности ставок и ко­ротких пассивов (страны с формирующимися рынками).

2.  При прочих равных условиях позволяют кредиторам предложить заемщикам более низ­кую ставку, поскольку в ценообразование не закладывается стоимость процентного риска¹¹. Сравнительно более низкая ставка делает кредитные продукты доступными для более ши­рокого круга заемщиков, а также «визуально» более привлекательными для заемщиков, что расширяет клиентскую базу банков.

3.  Уменьшаются транзакционные издержки кредиторов и заемщиков, так как не требуется ре­финансирование кредита по более низкой ставке в случае снижения ставок. У клиента ав­томатически снижается платеж при снижении ставок на рынке (и соответственно, повыша­ется платеж при росте ставок).

В кредитовании физических лиц плавающие ставки в России на данный момент практи­чески не используются, хотя законодательством они не запрещены. Доля ипотечных креди­тов с использованием плавающих ставок в общем объеме ипотечных жилищных кредитов со­ставляет менее 0,1%. Однако ряд крупных банков в ближайшее время планируют развивать ипотечное кредитование с плавающими ставками. Это обусловлено высоким уровнем про­центного риска, характерным для многих банков, и их интересом к развитию долгосрочного кредитования, прежде всего ипотеки.

На величину процентного риска банковского портфеля оказывают влияние разнонаправ­ленные факторы. Снижению процентного риска российских банков способствует рост объе­мов корпоративных кредитов по плавающим ставкам, приобретение корпоративных облигаций и ОФЗ с плавающим купоном. Повышению процентного риска российских банков способству­ет рост доли краткосрочных обязательств на балансе банков (рис. 2), а также увеличение дол­госрочных активов, в том числе за счет быстрого роста объемов ипотеки с фиксированной процентной ставкой.

Отчасти такую ситуацию провоцируют сами банки, привлекая преимущественно кратко-срочные вклады. Сбалансированность по срокам погашения и востребования срочных акти­вов и обязательств является главным способом снижения процентного риска банковского портфеля. Однако банки предпочитают сокращать срочность пассивов и экономить на сто­имости привлеченных средств, тем самым наращивая маржу. В условиях низких ставок бан­кам было бы целесообразно корректировать свою процентную политику (в части увеличения дифференциала между краткосрочными и долгосрочными ставками) и привлекать более дол­госрочные ресурсы¹², что способствовало бы снижению уровня процентного риска по банков­скому портфелю.

Есть и особенности российского законодательства, объективно повышающие процентный риск для банков. Во-первых, все вклады граждан являются отзывными¹³, т. е. клиенты имеют возможность в случае роста ставок досрочно закрыть долгосрочные вклады и открыть новые вклады по более высоким ставкам. Во-вторых, ставки по кредитам населению, по сути, являются плавающими, но только в сторону снижения для заемщика за счет возможности рефинансирования кредитов физических лиц по более низкой ставке без уплаты комиссии за досрочное погашение.

Совокупное влияние этих факторов выражается в постепенном росте подверженности банков процентному риску. В случае роста рыночных ставок банки могут столкнуться со значительным уменьшением чистого процентного дохода и негативным воздействием на капитал. Это может ограничивать рост ипотечного кредитования, которое сейчас характеризуется низкими кредитными рисками и является приоритетным сегментом для ряда крупных банков. Также это может приводить к относительно более высоким ставкам по ипотеке, если банки будут закладывать в уровень ставки более высокий уровень процентного риска.

Риски плавающих ставок по ипотеке.

Кредитование и иные формы заимствований по плавающим процентным ставкам несут существенные дополнительные риски для его сторон. В розничном кредитовании, где заемщики имеют заведомо более низкий уровень финансовой грамотности, чем в корпоративном кредитовании, эти риски в сценарии повышения процентных ставок могут оказаться критическими.

При этом чем больше срок кредита, тем выше процентный риск при одном и том же постоянном изменении ставки¹⁴. Долгосрочные кредиты со сроком до погашения свыше 10 лет с плавающей ставкой очень чувствительны к изменению ставки. Так, например, при изменении процентной ставки по 15‑летнему кредиту с 7 до 9% ежемесячный платеж возрастет на 13%, а суммарная переплата по кредиту увеличится на 34%; при росте до 10% ежемесячный платеж возрастет на 20%, а суммарная переплата по кредиту увеличится на 51%. В случае если данный кредит структурирован так, что месячный платеж фиксированный, а срок меняется, то при повышении процентной ставки на 2 п.п. срок до погашения увеличится на треть – до 20 лет, а при повышении на 3 п.п. – в 1,7 раза и достигнет 26 лет¹⁵(рис. 3).

Опыт стран, где распространено кредитование по плавающим ставкам, демонстрирует сле­дующие риски.

Трансформация процентного риска в кредитный.

В случае существенного повышения ставок может ухудшиться финансовое положение заем­щиков и, как следствие, качество активов и финансовое положение банков. Могут реализовать­ся риски финансовой стабильности, негативные социальные и макроэкономические послед­ствия. Есть ряд примеров ипотечных кризисов, обусловленных распространением плавающих ставок и последующей трансформацией процентного риска в кредитный (врезка 2). В целом, со­гласно исследованию, проведенному сотрудниками Банка Нидерландов¹⁶, средний уровень де­фолта по кредитам и его прирост после глобального финансового кризиса 2007 – 2009 гг. ниже в странах, в которых доминируют фиксированные, а не плавающие процентные ставки (рис. 4).

В качестве фактора, ограничивающего данные риски, часто приводят тот факт, что у заемщи­ков, как правило, присутствует «естественный хедж»: уровень ставок повышается центральным банком, когда растет инфляция и увеличиваются номинальные доходы заемщиков. Однако это в большей степени характерно для стран с развитыми рынками, тогда как страны с формиру­ющимися рынками сталкиваются с высокой волатильностью потоков капитала, валютного кур­са и часто вынуждены проводить жесткую денежно-кредитную политику в условиях рыночной волатильности (например, в ходе глобального финансового кризиса). Пандемия коронавируса – фактически первый пример кризиса, когда почти все центральные банки стран с формирующи­мися рынками смогли проводить контрциклическую денежно-кредитную политику. Во многом это стало возможно благодаря стабилизации глобальных рынков, достигнутой в результате бес­прецедентных мер поддержки со стороны правительств и центральных банков развитых стран.

Не очевидно, что в других обстоятельствах страны EME вновь не столкнутся с необходи­мостью проведения жесткой денежно-кредитной политики во время рецессии. В этом случае широкое распространение плавающих ставок по кредитам станет дополнительным усугубля­ющим фактором для благосостояния граждан.

Врезка 2. Примеры ипотечных кризисов, связанных с распространением плавающих ставок

В мировой практике есть ряд примеров, когда, уходя от процентного риска при помощи плава­ющих ставок, банки сталкивались с ускоренным ростом просроченной задолженности по кредитам (трансформация процентного риска в кредитный):

Ипотечный кризис в Великобритании в начале 1990‑х годов.

В Великобритании в 1985 – 1988 гг. в условиях экономического бума (Lawson boom) происходил бес­прецедентный рост на рынке жилой недвижимости. При этом в конце 1980-х гг. все ипотечные кредиты в Великобритании выдавались по плавающей ставке. Однако затем для защиты курса фунта стерлингов Банк Англии повысил базовую ставку в 2 раза, с 7,4% в мае 1988 г. до 14,9% в октябре 1989 г., что приве­ло к увеличению ставок по ипотечным кредитам. Многие заемщики в результате роста долговой нагруз­ки были не в состоянии осуществлять платежи, в результате чего в начале 1990-х гг. значительно увели­чилась доля просроченных и дефолтных кредитов. Это потребовало реализации государственных про­грамм помощи заемщикам в Великобритании. Ипотечный кризис стал одной из причин рецессии в стране в 1991 году. Снижение ключевой ставки с 1992 г. способствовало улучшению качества ипотечного кре­дитования. Впоследствии Банк Англии перешел к режиму инфляционного таргетирования и плавающе­го валютного курса, а на рынке ипотеки получили распространение фиксированные процентные ставки.

Ипотечный кризис в США в 2007 – 2008 годах.

В 1990-е гг. и первой половине 2000-х гг. в США происходило бурное развитие рынка секьюрити­зации и ипотечного кредитования. Кроме того, уже в течение нескольких десятилетий продолжался непрерывный рост цен на жилую недвижимость.

В 2006 г. доля кредитов с плавающей ставкой в объеме субстандартной¹⁷ ипотеки в США дости­гала 62%. Доля таких кредитов в объеме «качественной» ипотеки составляла всего 12,9%. ФРС США снизила уровень ключевой ставки с 6,5% в 2000 г. до 1% в 2003 г., а в 2004 – 2007 гг. ставка была поэтапно повышена до 5,25%.

По субстандартным кредитам уровень просроченной задолженности увеличился с 10% в 2004 г. до почти 15% в 2007 г.¹⁸ одновременно с резким увеличением ставки ФРС. По «качественной» ипоте­ке с плавающими ставками рост просрочки за тот же период был аналогичным в относительном вы­ражении, но в абсолютном выражении значительно более низким (рис. 5). При этом большая часть качественных кредитов приходилась на кредиты с фиксированными ставками.

В ходе ипотечного кризиса в США «трансформация процентного риска в кредитный» присутство­вала, но имела ограниченный характер и была во многом связана с изначально слабым финансовым положением заемщика. Одной из основных причин кризиса стало схлопывание «пузыря» в ипотеке и падение цен на жилье. Однако плавающие ставки стали одним из триггеров кризиса: именно ухуд­шение кредитного качества в субстандартной ипотеке привело к росту продаж заложенной недви­жимости и положило начало падению цен на недвижимость.

Угрозы для эффективности трансмиссионного механизма денежно‑кредитной политики центрального банка.

При большой доле кредитов с плавающими ставками в активах банков и особенно в отно­шении заемщиков, чувствительных к изменению ставки, возникают угрозы для эффективно­сти трансмиссионного механизма денежно-кредитной политики. Существенное повышение ключевой ставки в условиях возросших инфляционных рисков может негативно сказывать­ся на финансовом положении заемщиков банков и, соответственно, самих банков. Это может потребовать специальных мер поддержки финансовой стабильности, ограничивающих дезин­фляционный эффект жесткой денежно-кредитной политики.